SremNekretnine.com

Saveti pri kupovini

Procedura pripreme i primopredaje

• Molimo Vas da odmah posle kapare aktivno i brzo učestvujete u eventualnom kompletiranju sve neophodne dokumentacije - kako bi advokat mogao da kao i uvek odlično i na vreme, obavi posao za koji ste ga angažovali.
  Preporučujemo da Prodavac minimum 7 dana ranije počne sa organizovanjem selidbe, tako što će obezbediti kartonsku i drugu ambalažu (kutije, novine, kese, trake...), zatim mora da obezbedi radnike za odnošenje stvari, da pronađe sigurnog auto-prevoznika, kao i rezervnog za slučaj kvara ili otkazivanja.
• Pakovanje stvari u ambalažu treba početi min. 4 dana pre dolaska kamiona...(za godišnji odmor se spremate par dana, a ovde morate spakovati sve stvari koje imate u stanu - iz toga i sami možete proceniti potrebno vreme). - Obavezno na svakoj kutiji napišite naziv prostorije kojoj te stvari pripadaju. 
• Iznošenje stvari u kamion treba na vreme isplanirati i započeti min. 6 sati pre zakazanog termina primopredaje stana. - Pokažite da kontrolišete situaciju.
• Ne treba nepotrebno žuriti ni paničiti kako se nešto ne bi zaboravilo ili oštetilo zbog lošeg pakovanja ili brzopletog rukovanja. - Sačuvajte smirenost.
  Neophodno je da prodavac na primopredaju stana donese potvrde kojim su računi za elektrodistribuciju i infostan sravnjeni, plaćene telefonske račune, kao i potvrdu da je izmirena obaveza poreza na imovinu.
• Kupac na obilazak stana treba da ponese svoj telefonski aparat i cilindar za bravu na ulaznim vratima. 
  Na dan primopredaje stana, Kupac dolazi u stan, da bi zajednički utvrdili da li je stan ispražnjen od svih lica i stvari, kao i da li Prodavac ostavlja stan u ranije dogovorenom stanju, pri čemu Kupac montira svoj telefonski aparat i isprobava telefonsku liniju.
• Ukoliko bi se slučajno desilo da zbog iznenadnih okolnosti stan još nije u celosti ispražnjen, predlažemo da Kupac sa sobom povede sebi poverljivu osobu koja bi mogla da ostane u stanu dok Prodavac ne završi iseljenje. 
  Uobičajeno je da Prodavac preda Kupcu stan u urednom stanju ili bar da po prostorijama ne ostane razbacanih otpadaka i nepotrebnih stvari.
• Pošto ustanove da je stan u odgovarajućem stanju, Kupac i Prodavac odlaze kod advokata na POTPISIVANJE I SUDSKU OVERU UGOVORA O KUPOPRODAJI. Nakon toga, Prodavac i Kupac odlaze u ranije dogovorenu ovlašćenu Banku, gde Kupac uplaćuje kupoprodajnu cenu stana na devizni ili dinarski račun Prodavca. 
• Tada Prodavac predaje Kupcu sudski overenu izjavu da nema više nikakvih potraživanja prema njemu, a Kupac preuzima Kompletnu postojeću dokumentaciju o stanu, potvrde, kao i sve ključeve predmetnog stana - te tim činom Kupac ulazi u podsed i postaje stvarni vlasnik stana.
• Posle ovoga Kupac odlazi u svoj novi stan, menja cilindar na ulaznim vratima stana i može početi sa useljenjem svojih stvari.
• Kupac treba da nastavi da redovno plaća sve obaveze po računima na ime Prodavca, s tim što račune za električnu energiju, komunalije i porez na imovinu može prevesti na svoje ime bez prisustva Prodavca, dok je za prenos telefona potrebno da Prodavac i Kupac odu zajedno u odgovarajuću službu PTT-a, ponevši sa sobom sudski overene Ugovore o kupoprodaji stana, lične karte i fotokopije.

Postupak prijave i plaćanja poreza na promet

Proceduru podnošenja Poreske Prijave, utvrđivanje iznosa i postupak plaćanja poreza na promet, Kupac ima vremena da apsolvira sa advokatom nekoliko dana posle useljenja u stan. 

• Preporučujemo da Kupac prouči ove odredbe Zakona o porezima na imovinu (iz Službenog glasnika Republike Srbije br.26/01.)
• Porey na promet nepokretnosti (prenos apsolutnih prava) iznosi 5% od ugovorene cene stana (to je dinarska cena iz konačnog Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti), ukoliko po proceni opštinskog poreskog organa nije niža od tržišne vrednosti nepokretnosti (koju određje upravo taj poreski organ u skladu sa svojim kriterijumima).
• Ukoliko poreski organ oceni da je cena iz Ugovora o kupoprodaji niža od tržišne cene nepokretnosti, ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema Prijave poreza na promet, proceni vrednost nepokretnosti u visini tržišne vrednosti, odnosno i do 20 dana ako zbog utvrđivanja potrebnih činjenica ne može utvrditi tržišnu vrednost nepokretnosti u prvom roku od 10 dana.
• Ukoliko opštinski poreski organ ni u navedenim rokovima ne utvrdi vrednost stana, dužan je razrezati 5% poreza na promet nepokretnosti na osnovu Prijavljene cene iz Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (član 27.).
• Poreska Prijava se mora opštinskom poreskom organu na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost, prijaviti u roku od 10 dana od Dana Overe Ugovora (član 37).
• Ukoliko se ne podnese poreska prijava u gore propisanom roku kayna iznosi od 500 do 100.000 din. za fizička lica, a od 2.000 do 200.000 din. za pravna lica.
• Porez na promet nepokretnosti plaća se u roku od 15 dana od dana dostavljanja Rešenja (član 36.) - odnosno od dana kada Kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.
• Na zahtev-Molbu poreskog obveznika, poreski organ može u opravdanim slučajevima odobriti poček ili pla?anje u ratama, a najduže 6 meseci od dana dostavljanja rešenja, što se određuje posebnim rešenjem.
• Za vreme počeka odnosno plaćanja u ratama, zaračunava se kamata po stopi koja je jednaka polovini stope po kojoj se obračunava kamata za slučaj docnje u plaćanju poreza (član 41.)
• Upis prava na nepokrentosti u zemljišnim i drugim javnim knjigama ne može se vršiti bez dokaza o plaćenom porezu na promet (član 38.)
  

Za podnošenje prijave Poreza na promet, potrebni su:

• Formular PP-3
• Fotokopije sudski overenog Ugovora o kupoprodaji
• Original istog Ugovora na uvid
• Fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu na ovom stanu (Ugovor kojim je stekla vlasništvo osoba koja je Vama sada prodala stan - obi?no je to Ugovor o otkupu, poklonu, kupoprodaji, izgradnji ili sudsko Rešenje o nasledjivanju...)

Pored ovih dokumenata, poreski organ može tražiti i druga dokumenta:

• formular PP-6; popunjava ga Prodavac za kapitalnu dobit
• plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza Prodavca. On se utvrdjuje na osnovu razlike u nabavnoj vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj je nepokretnost stečena i prodajne vrednosti, odnosno vrednosti po kojoj se ta ista nepokretnost sada prodaje. Porez je 20% na tako utvrdjenu razliku u vrednosti. Obavezu podnošenja prijave i plaćanja poreza imaju samo vlasnici tj. Prodavci koji imaju svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti u roku manjem od 5 godina.
• fotokopija lične karte Prodavca
• prijave prebivališta za članove porodičnog domaćinstva itd.
• Neke opštine traže da Prodavac lično prijavi porez, dok je u većini po pravilu zbog odsutnosti ili putovanja prodavca omogućeno da Kupac koji i prijavljuje poresku obavezu preda potrebna dokumenta.
• Poreska prijava PP-3 po pravilu se papunjava na ime Prodavca, tj. unose se njegovi podaci, poreski organ razrezuje porez na njegovo ime, a porez plaća Kupac kao ugovorna strana koja je tu obavezu preuzela u Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti.
• Nakon plaćenog poreza, uplatnica se nosi poreskom organu koji tada stavlja pečat uprave prihoda na sve primerke Ugovora o kupoprodaji i unosi iznos plaćenog poreza.
• Zahtev za uknjižbu nadležnom sudu može se podneti tek sa takvim Ugovorom (sa pečatom) uz ostalu potrebnu dokumentaciju
• Kupac treba da nastavi da redovno plaća sve obaveze po računima na ime Prodavca, s tim što račune za električnu energiju i komunalije može prevesti na svoje ime bez prisustva Prodavca, dok je za prenos telefona potrebno da Prodavac i Kupac odu zajedno u službu PTT-a ponevši sa sobom original sudski overenog Ugovora o kupoprodaji stana, lične karte i fotokopije Ugovora i l.k. Porez na imovinu se prijavljuje po promeni prebivališta.